- לוחות זמנים ואבני דרך
כל הסכם חייב לכלול מועדים מוגדרים מראש לכל שלב:
- אישור תוכניות ותב”ע.
- חתימות הדיירים.
- קבלת היתר בנייה.
- מועד פינוי הדירות.
- סיום הבנייה ואכלוס הדירות החדשות.
בנוסף, חשוב להוסיף מנגנון פיצוי או ביטול במקרה של עיכובים מהותיים מצד היזם.
- פירוט התמורות לדיירים
על ההסכם לפרט בצורה ברורה ומלאה את התמורה שמקבלים בעלי הדירות:
- דירה חדשה בגודל זהה או גדול יותר מהקיימת.
- מפרט טכני מפורט של הדירה החדשה.
- חניה ומחסן צמודים (במידה ומקובל).
- מימון מלא של שכר דירה חלופי בתקופת הפינוי.
- כיסוי הוצאות נלוות: הובלות, אחסון, ועד בית וארנונה.
- תשלום שכר טרחת עורך דין המייצג את הדיירים.
- ערבויות ובטוחות
היזם מחויב להעמיד ערבויות שיבטיחו את זכויות הדיירים:
- ערבות חוק מכר – להבטחת קבלת הדירה החדשה גם במקרה שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו.
- ערבות שכירות – להבטחת תשלום שכר דירה חלופי בזמן העבודות ובמקרה של עיכוב.
- ערבות רישום – להבטיח שהדירות החדשות יירשמו על שם בעלי הזכויות בטאבו.
- תנאים מתלים
כדי שההסכם ייכנס לתוקף, יש להגדיר תנאים מתלים כגון:
- אישור תב”ע מהרשויות.
- הגעה להסכמות עם אחוז מסוים מבעלי הדירות.
- קבלת ליווי בנקאי וערבויות מתאימות.
אי קיום התנאים הללו יאפשר לדיירים לבטל את ההסכם.
- חובות הדיירים
גם לבעלי הדירות יש התחייבויות במסגרת ההסכם:
- פינוי הדירה במועד שנקבע.
- הסרת שעבודים או עיקולים מהדירה.
- חתימה על מסמכים הנדרשים לקידום הפרויקט.
- שיתוף פעולה מלא עם עורך הדין והיזם.
- מנגנון ליישוב מחלוקות וליקויי בנייה
חשוב להגדיר מראש כיצד יטופלו מחלוקות בין הצדדים:
- אפשרות לפנות לגישור או בוררות לפני הליך משפטי.
- פרוטוקול מסירה מפורט לדירות החדשות.
- התחייבות היזם לתקן ליקויים בתקופת הבדק.
לסיכום
הסכם פינוי-בינוי הוא מסמך קריטי שמגדיר את זכויות וחובות שני הצדדים. הסכם מקיף וברור – הכולל לוחות זמנים, פירוט תמורות, ערבויות ובטוחות, תנאים מתלים ומנגנוני הגנה – מבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה מסודרת, תוך שמירה מלאה על האינטרסים של בעלי הדירות.
ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית יבטיח שכל הסעיפים החיוניים ייכללו בהסכם, ויאפשר לדיירים להיכנס לתהליך בראש שקט